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Lebenslagen

Befristung und Kündigungsfristen

Wohnungen werden entweder befristet oder unbefristet vermietet.

Ein unbefristetes Mietverhältnis liegt vor, wenn kein bestimmtes Vertragsende festgeschrieben ist.

Unbefristet bedeutet nicht, dass das Mietverhältnis nicht von der Vermieterin oder dem Vermieter gekündigt werden kann. Die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe der Vermieterin oder des Vermieters gelten auch hier. Dies gilt insbesondere, wenn die Mieterin oder der Mieter gegen Bestimmungen des Mietvertrags verstößt oder die Vermieterin oder der Vermieter einen Eigenbedarf geltend macht.

Die Vermieterin oder der Vermieter muss schriftlich kündigen und die Kündigungsfristen einhalten. Diese sind gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses:

  • bis zu fünf Jahre Mietdauer: drei Monate
  • fünf bis acht Jahre Mietdauer: sechs Monate
  • mehr als acht Jahre Mietdauer: neun Monate

Als Mieterin oder Mieter können Sie den Vertrag jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsende beenden.

Liegt ein wichtiger Grund vor, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, kann ein Mietvertrag auch außerordentlich fristlos gekündigt werden. Dies gilt für Vermieter und Mieter. Eine fristlose Kündigung ist aber nur unter strengen Voraussetzungen möglich.

Bei befristeten Mietverträgen (Zeitmietverträgen) sind Vertragsdauer und Vertragsende genau festgelegt. Vor Ablauf dieser Zeit können weder die Vermieterin oder der Vermieter noch Sie den Vertrag ordentlich kündigen. Nur eine außerordentliche Kündigung ist möglich. Die Vermieterin oder der Vermieter kann beispielsweise kündigen, wenn Sie als Mieterin oder Mieter in erheblicher Weise gegen die Vertragsvereinbarungen verstoßen (z.B. erhebliche Mietrückstände oder grobe Beschädigung der Wohnung). Eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags ist jederzeit möglich.

Befristete Mietverträge dürfen seit dem 1. September 2001 nur geschlossen werden, wenn ein gesetzlicher Befristungsgrund vorliegt. Gesetzliche Befristungsgründe sind:

  • voraussichtlicher Eigenbedarf der Vermieterin oder des Vermieters
  • geplanter Abriss der Wohnung oder umfassende Sanierungsarbeiten, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden
  • geplante Vermietung an zur Dienstleistung Verpflichtete (z.B. Hausmeisterin oder Hausmeister)

Achtung: Die Vermieterin oder der Vermieter muss der Mieterin oder dem Mieter den Grund der Befristung bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitteilen. Ansonsten ist die Befristung unwirksam und das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Vier Monate vor Ablauf der Frist können Sie die Vermieterin oder den Vermieter um Auskunft darüber ersuchen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Wenn der Befristungsgrund weiterhin besteht, aber erst später als ursprünglich geplant eintritt, können Sie verlangen, dass das Mietverhältnis um den entsprechenden Zeitraum verlängert wird. Ist der Befristungsgrund weggefallen, können Sie eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Rechtsgrundlage

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • § 543 (BGB) Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
  • § 568 (BGB) Form und Inhalt der Kündigung
  • § 573 (BGB) Ordentliche Kündigung des Vermieters
  • § 573c (BGB) Fristen der ordentlichen Kündigung
  • § 575 (BGB) Zeitmietvertrag

Freigabevermerk

10.12.2023 Justizministerium Baden-Würrtemberg